דירה היא הנכס היקר ביותר הנמצא ברשותו של כל אדם ולכן הן בעת קניה של דירה והן בעת מכירה של דירה, יש להיות ערניים לאורך כל הדרך ולבצע מהלך זה באמצעות עורך דין מקרקעין מיומן לאורכו של כל מהלך זה.
קנייה של דירה מחברה קבלנית
המטרה שלנו היא לשמור על האינטרס של הלקוח שלנו ולכן אנו בוחנים את כל סעיפיו של החוזה הארוך כיוון שכל סעיף כזה הוא בעל משמעות אקוטית עבור רוכש הנכס. יש מקרים כמו בעסקאות של מחיר למשתכן שבהן אין אפשרות לבצע שינויים בתוכנו של החוזה, ולכן במקרים האלו אנו מפיקים נספח הכולל פירוט של כל ההשגות שלנו בנושאים השונים.
כשרוכשים דירה חדשה חייבים להבטיח את כספו של הלקוח שלנו ולכן אנו מוודאים שעם העברת כל תשלום, יקבל הלקוח ערבות בנקאית כך שבמקרה חלילה של קריסת החברה הקבלנית, הוא יקבל את כספו בחזרה מהבנק המלווה.
קנייה של דירה שהיא יד שנייה
כאשר הלקוח מודיע לנו שהוא מצא דירה שמתאימה לו מבחינת מיקום, גודל ועלות, אנו מבצעים כמה בדיקות חשובות:
- בודקים באמצעות נסח טאבו עדכני, מי הם בעלי הזכויות בנכס והאם האדם שהציג את עצמו כבעל הדירה, הוא אכן הבעלים.
- האם יש הערת אזהרה על הדירה, אם היא כבר נמכרה לאדם אחר.
- אם קיימת משכנתא.
- אם יש שעבודים, עיקולים או כל בעיה משפטית אחרת.
- בודקים במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית אם גודלו של הנכס תואם את התוכניות המקוריות, אם בוצעה הרחבה לאחר קבלת היתר בנייה, או בוצעה הרחבה ללא קבלת היתר זה.
בהתאם לתוצאות הבדיקות המקיפות, מטפלים בנושאים הבעייתיים, לעיתים אנו ממליצים ללקוח לא להיכנס לעסקה אם יש בה בעייתיות שאיננה ניתנת לפתרון, או לחלופין אם הכול תקין מתקדמים לשלב החוזה.
רק לאחר שאנחנו עוברים על כל סעיפי החוזה ומבקשים מעורך הדין של הצד השני לבצע תיקונים מסוימים או לבטל סעיף זה או אחר כדי להגן על האינטרס של הלקוח שלנו, אנו מאשרים לחתום על הסכם המכר על פי הסיכום שהושג בין שני הצדדים לגבי מועדי התשלומים, החזר המשכנתא הקיימת, מועד פינוי הדירה וכל נושא נוסף.
כבר בתחילת הדרך אנו מיידעים את הלקוחות מה יהיה גובהו של מס הרכישה שיהיה עליהם לשלם, וכך הם ייערכו לכך מבחינה פיננסית. כשמדובר בנכס יקר שהוא מעל תקרת הפטור מתשלום מס רכישה, מדובר בסכומים כספיים משמעותיים.
מכירה של דירה
בעת מכירת דירה, אנחנו כעורכי דין מקרקעין מכינים את הסכם המכר וכוללים בו את כל הנושאים שסוכמו בעל פה בין הצדדים כמו לדוגמה:
- פירוט לוח התשלומים להשלמת מלוא עלות הנכס.
- תשלום ראשון שמיועד לכיסוי המשכנתא הקיימת כדי שהרוכשים יוכלו לרשום הערת אזהרה על שמם במשרדי רשם המקרקעין.
- מועד פינוי הנכס.
- פריטים שיישארו בנכס, אם סוכם על כך. כמו לדוגמה ארונות בחדרים או מוצרי חשמל.
במידת הצורך אנו מנהלים משא ומתן עם עורך הדין של הצד השני כדי לסכם על הנוסח ששומר על האינטרסים הן של הקונה והן של המוכר. רק לאחר שיש הסכמות מלאות מתבצעת החתימה.
לאורך כל החודשים מיום החתימה ועד פינוי הנכס בפועל, עורך הדין מקרקעין מטפל בכל הנושאים המנהליים הנדרשים כמו לדוגמה מול מנהל מקרקעי ישראל, רשם המקרקעין, הרשות המקומית, רשם המשכונות וכל גוף אחר.
תשלומי מיסים בעת מכירת נכס
כל מי שמוכר דירה מקבל מידע מעורך הדין שלנו כבר בתחילת התהליך על גובה המס שהוא אמור לשלם. גם כאן מדובר בסכומים כספיים גבוהים ויש להיערך לכך מראש.
מס שבח: משולם למשרד האוצר עבור הרווח שנוצר לבעל הנכס, בין מחיר הקנייה של נכס זה אם זה קרה לדוגמה לפני כמה שנים, לבין מחיר המכירה כעת. מתוך רווח זה ישלם המוכר מס בשיעור % 25
היטל השבחה: מס זה משולם על ידי מוכרים לרשות המקומית. זאת אם הם השביחו במהלך השנים את הדירה שלהם לאחר שקיבלו היתר בנייה ופעלו על פיו, ולכן ערכה של הדירה כעת הוא הרבה יותר גבוה, כמו לדוגמה הוספת חדר, מרפסת, ממ"ד וכו'.
נשמח לסייע לכם בכל פעילות הקשורה לתחום הנדל"ן לאור הניסיון רב השנים שלנו בנישה זו.
